主题：说说自己对房价的看法 看跌40%以上

首先声明，本人才疏学浅，文中所述，是自己平时的所思所想，一家之言仅供参考。同时，自己也无意刻意去反驳或赞同什么，只是希望在这个抛砖引玉的过程中，能听到不同的看法，能遇到老师。
这里说房产，也是有产出的资本，价格影响因素有两个.
1：资产的收益增长
2：供给和需求的相对变化
第一点资产的收益增长对价格的影响更大，且会在长期内对第二点供需产生影响。
依据对房地产市场同样成立，不同之处，是现在的股市冷冷清清，而房地产市场2011年10月前，狂热，供需和人性就不再做分析了，这里滤除供需的变化单独分析收益性。
对住宅来说，目前100万的房产每年能收2万左右的租金，租金收益率2%。假设这栋房子在以后的若干年内，保持租金以每年4%的增长（2011年国家统计局的数据住房租金价格上涨2.9%，统计局的数据可能会偏小，自己和身边人的感觉，上涨在4%左右）
房价租金房价租金比（年）
2012 100 2 50
2013 100*1.04^1 2*1.04^1 50
2014 100*1.04^2 2*1.04^2 50
2015 100*1.04^3 2*1.04^3 50
2016 100*1.04^4 2*1.04^4 50
2017 100*1.04^5 2*1.04^5 50
在五年后的2017年，这套房的年租金会变成2.42万（2*1.04^5），房价会变成121万（100*1.04^5），还有约11万的租金收入。100万，5年后，变成了132万，年收益率4.87%（1.32开5次方）。
持有房产者，100万的资本收益率为4.87%，仅比五年定期存款略好（27.5%），不如5年定期或国债。
对于潜在的买房者来说，有买房和租房两种选择（还是假设，房租每年涨4%，2万房租，20年后房租会涨到4.2万=2*1.04^20）
买房：30万首付，70万贷款以目前的贷款利率，每个月需要还5448，从收入里每年拿6.53万付利息,20年后，一共付160万，会获得一栋价值210万（100*1.04^20）的房子。
租房：30万用于某种，每年拿出来本应该付房贷利息的6.53
同样用于某种，的收益用于付每年4%增长的租金。用EXCEL算，结论是需要找到一种每年5.7%收益的途径，在20年后，总值会是210万。
能找到收益于5.7%途径的人，租房更划算，否则买房更划算。
仅考虑资本的收益性，基于资本逐利原则，持有房产的业主如果能找到高于4.87%的途径，会抛售房产，潜在的意愿购房者如果能找到5.7%的途径，会以租房代替买房。
自己观察的结果，对相当一部分人而言，找到高于5%或6%的收益途径应该是比较容易的。
可能大家已经看出来了，刚才举例的房产，市盈率50倍，利润以4%的速度稳健增长，利润全部用于分红，利息率2%。
猜测政府所说回归合理水平之意，可能是在5年以上的时间里，让房价缓缓跌掉最少40%，让房价租金比回到300以内。
菜鸟水平，猜错正常，蒙对侥幸，不作为任何操作依据